3개 단지 동시 재건축에…제천 일반 APT 시장 ‘휘청’

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<한신공영이 발표한 제천시영아파트 재건축 사업 투시도.> 

시내지역 사업승인 3개 건설사 착공 미뤄…고분양가 고민

제천지역 30년 이상 노후 아파트 무더기 재개발 들어가

청전주공 1단지·고암동 시영·하소주공하소 1단지 등 3곳

제천지역 도심의 명당자리 노후 아파트 3개 단지가 동시에 재건축을 추진하면서 민간 아파트 분양 시장이 휘청거리고 있다. 이들 아파트는 제천지역에서 가장 오래됐다. 대부분 최소 30이상 된 아파트이다. 제천지역에 가장 먼저 지어졌다.

제천시 등에 따르면 재건축을 확정하거나 추진 중인 노후 아파트는 청전주공아파트와 시영아파트·하소주공1단지 아파트 등 3곳이다.

청전주공1단지는 지난 2022년 3월 재건축을 위한 정밀안전진단을 통과했다. 제천지역에서 예비안전진단에 이어 정밀안전진단까지 통과한 것은 이 아파트단지가 처음이다. 청전주공1단지는 안전진단에서 ‘종합 E등급’을 받으며 재건축 판정을 받았다. 항목별로 보면 구조안전성 평가 C등급, 건축마감 및 설비 노후도 평가 D등급, 주거환경 E등급, 비용 분석 E등급을 받아 재건축 가능 단지로 확정됐다. 청전주공1단지와 접하고, 비슷한 시기에 지어진 시영아파트도 청전주공1단지와 통합해 이뤄진다. 현재 청전주공1단지는 640가구가, 시영아파트에는 100가구가 거주하고 있다.

하소주공1단지 아파트는 지난 1989년 10월 입주했다. 가구수는 12개동 420세대다. 평형은 전용 면적 47.01㎡형 등 4가지로 구성됐다. 이 아파트 역시 재건축 추진 움직임이 일면서 매매가가 급상승했다.

재건축의 기준이 되는 아파트 안전진단은 모두 5등급으로 구분된다. 안전진단은 구조안정성과 주거환경·설비노후도가 각각 반영된다. 비용편익은 10%가 주어진다. A등급은 100, B등급은 90, C등급은 70, D등급은 40, E등급은 0점 등으로 구분된다. 최종 성능점수에 따라 45점 이하는 재건축, 45~55점 이하는 조건부 재건축, 55점 이상은 유지보수로 결정된다. 현지조사는 A~C등급 유지·보수(재건축 불가), D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요), E등급(재건축 확정)으로 구분된다.

지난해 재건축 조합을 구성한 청전주공아파트와 시영아파트는 지하 4층~지상 29층 11개동 모두 1206가구로 지어진다. 시공은 한신공영이 맡게 됐다. 1989년 준공한 420가구 하소주공1단지도 700가구 규모 재건축을 추진 중이다. 이 아파트는 지난 17일 정비계획안을 확정하기 위한 주민설명회를 연다. 청전주공아파트와 시영아파트 자리에 들어설 한신더휴 아파트의 일반분양가는 3.3㎡당 1300~1400만 원이 될 것으로 보인다. 실제 분양 시기에는 조정될 수도 있으나 정비구역 지정을 신청하면서 시에 제출한 입안계획서에 따른 추산이다.

하소주공아파트 역시 비슷한 일반 분양가를 책정할 것으로 보인다. 재건축과 공공택지 내 아파트 분양가는 민간 아파트와는 달리 지방자치단체가 분양가상한제를 적용해 가격을 억제할 수 있다. 이 지역에서 최근 분양한 아파트는 신월동 공공택지 미니복합타운 내 자이더스카이아파트였다. 시가 정한 분양가 상한액은 3.3㎡당 1035만 원 수준이었지만, 이 지역 분양 시장에서는 비싸다는 평가가 나왔다.

지난 2023~2024년 초까지 시가 사업을 승인한 아파트 단지는 3곳이다. 신월동과 제천시청 인근 등에 아파트를 짓기로 했던 건설사들은 사업승인 1년이 지난 현재까지 착공하지 않고 있다.

앞서 분양한 신월동 자이더스카이아파트 등이 고분양가 논란을 야기했으나 이후 분양한 민간 아파트 단지들의 분양가는 더 올랐다. 분양가 부담은 미분양 사태로 이어지고 있다. 사업승인 건설사들은 자잿값과 인건비가 추가 상승하면서 이제는 1300~1400만 원대 분양가로도 수익성이 부족하다고 판단에 따라 착공에 나서지 못하는 것으로 전해졌다.

자연스럽게 이 지역 주택 수요자들의 시선은 재건축 아파트에 쏠리고 있다. 조합원 분양가는 일반 분양가보다 3.3㎡당 100만~200만 원 저렴한 데다 동호수 우선 배정도 가능하기 때문이다.

재건축 단지 내 매물은 지난 3~4년 새 두 배 이상 올랐다. 2020년 시영아파트(49㎡) 매매가는 3000만~4000만 원이었으나 지난해 6000만~7000만 원에 거래됐다. 하소1차주공아파트 39㎡ 매매가 역시 같은 기간 3000만~4000만 원에서 6000만~8000만 원으로 뛰었다.

하지만 이들 재개발 아파트 등의 투기에는 리스크도 만만치 않다는 것이 부동산 업계의 시각이다. 재개발 아파트의 가장 큰 맹점은 사업절차가 매우 복잡하다는 점이다. 특히 추진 주체 간 이견 발생시 사업 기간이 길어질 수 있다. 통상적으로 재건축 사업의 경우 6~10년 정도의 사업 기간이 소요되는데, 이보다 더 길어지면 수익성은 크게 감소할 수 있다 또 조합원이 부담하는 추가 분담금 증가 사례도 적지 않다. 실제로 조합원 아파트로 시작된 천남동 신원아침도시더퍼스트아파트가 대표적 사례이다. 이 아파트는 건축 당시 우여곡절을 거쳤다. 추가 분담금 문제로 법적 소송이 벌어지기도 했다. 이와는 별도로 일부 조합원 재개발 아파트의 이권다툼은 영화의 단골 소재로 등장하고 있다. 

지역 부동산 업계 관계자는 “재건축 아파트 단지들이 도심 요지에 위치해 관심을 보이는 수요자가 적지 않지만 합리적인 일반 분양가를 제시하느냐가 사업 성패의 관건이 될것으로 보인다”라면서 “갈수록 오르는 자잿값과 인건비는 민간 아파트 건설사는 물론 재건축 조합에도 큰 부담이 될 것”이라고 말했다. /최경옥기자